Seit Jahrzehnten gehören Immobilienfonds zu den Favoriten privater und institutioneller Anleger. Geschlossene Fonds und, seit Einführung des KAGB in Deutschland, geschlossene Alternative Investmentfonds (kurz: AIF), unterscheiden sich von Investmentfonds und offenen Immobilienfonds dadurch, dass sie nur für einen zu Beginn definierten Zeitraum Anlegergelder einsammeln und diese nach „Schließung“ des Fonds oder AIF investieren. Die Immobilie(n) werden während der Fondslaufzeit bewirtschaftet, d.h. vermietet, aus den Erträgen dieser Tätigkeit fließen laufende Ausschüttungen an die Anleger. Am Ende der Laufzeit des Investments werden die Assets oder die Beteiligungsgesellschaften verkauft, aus dem Erlös dieses Verkaufs fließen nach Abzug der Kosten Rückflüsse an die Anleger. Blicken wir auf die Unterschiede innerhalb der Immobilienfonds und sehen uns dann die Funktionen und Strategien an, auf die erfahrene Anleger zurückgreifen, wenn sie Investments in internationale Immobilienfonds erwägen.
Fonds-Varianten: Offene und Geschlossene Immobilienfonds
Nationale und internationale Immobilienfonds bieten privaten, institutionellen und semiprofessionellen Anlegern die Möglichkeit, sich bereits mit überschaubaren Mindestzeichnungssummen an großvolumigen Immobilien (-projekten) zu beteiligen. Sie leisten damit in erster Linie Losgrößentransformation.
Auch bei Immobilienfonds (wie bei -> Fonds findet sich die Unterscheidung in offene und geschlossene Fonds. Um ihr Portfolio diversifizieren zu können, d.h. ein risikogemischtes Portfolio aufzubauen, investieren viele Anleger außer in Anlagevehikel mit deutschen Immobilien auch in solche, die Immobilien im Ausland erwerben.
Fonds im Unterschied zu Depot mit Aktien und ETF
Darüber hinaus unterscheiden sich Investionen, sowohl in offene als auch in geschlossene Fonds prinzipiell, wie andernorts ausgeführt, von Investments an der Börse, etwa in Aktien, Index-Zertifikate oder einen ETF, die man schnell kaufen und in ein Depot legen kann.
Internationale Immobilienfonds mit unterschiedlichen Funktionen
Je nachdem, in welchen Regionen investiert wird, erfüllen Immobilieninvestments im Ausland ganz unterschiedliche Funktionen. Investments im EURO-Raum dienen zwar nicht der Währungsdiversifizierung, erlauben jedoch eine Mischung des Portfolios hinsichtlich Standorten. Von Wien bis Gibraltar reicht der gemeinsame Währungsraum (siehe auch Europäische Immobilienfonds). Der für Immobilieninvestments relevante „Wirtschaftsraum Europa“ bezieht sich in aller Regel auf den europäischen Binnenmarkt, den „Europäischen Wirtschaftsraum“, kurz EWR.
Lohnendes Investment im Wirtschaftsraum Europa – EWR
Der Wirtschaftsraum Europa besteht im Jahr 2021 aus den Ländern der Europäischen Union (EU) und Island, Liechtenstein, Norwegen sowie der Schweiz, die durch bilaterale Verträge mit der EU quasi Mitgliedsstatus hat. Damit ist der EWR der größte Binnenmarkt der Welt mit rund 500 Millionen Verbrauchern. Dieser riesige Markt stellt eine hervorragende Basis für lohnende Immobilieninvestitionen dar. Die wirtschaftspolitischen Maßnahmen der EU zielen auf die Schaffung von Arbeitsplätzen, Wachstumsförderung, Beseitigung von Investitionshindernissen ab. Zudem sollen in den Mitgliedsländern vergleichbare Lebensumstände gefördert werden.
Zur Diversifizierung des Währungsrisikos eignen sich Investitionen in europäische Länder, die NICHT den Euro als Währung haben. Die skandinavischen Länder beispielsweise halten zwar einige steuerliche Erschwernisse für Immobilieninvestitionen bereit, bieten aber gewichtige Vorteile einer weitgehend homogenen Sozial- und Zivilgesellschaft.
Die CEE-Länder punkten mit beeindruckenden Wachstumsraten, haben jedoch Aufholbedarf hinsichtlich Transparenz und Rechtssicherheit (siehe auch Immobilienfonds in Zentraleuropa).
Anlagestrategien bei Immobilieninvestments
Weltweit aktive Immobilieninvestoren haben sich laut André Scharmanski/Eva Korinke auf folgende Anlagestrategien fokussiert:
- Core-Strategien konzentrieren sich auf große, etablierte Standorte mit liquidem, transparentem Immobilienmarkt. Beispiele hierfür sind Büroimmobilien in 1a-Lage in nordamerikanischen Wirtschaftszentren und/oder in europäischen Verwaltungszentren wie etwa Luxembourg, Brüssel, Frankfurt oder Genf.
- Value-Ad-Strategien sind auf nordamerikanische und westeuropäische Wachstumszentren gerichtet, die eine zunehmende Nachfrage nach Büroflächen aufweisen, sowie auf Metropolen im asiatisch-pazifischen Raum mit großem Potenzial für positive Entwicklungen.
- Opportunistische Strategien beziehen sich auf Standorte in der Marktbildungsphase mit weit überdurchschnittlichem Wachstumspotenzial. Das sind (aus europäischer Warte) etwa Märkte der Semi-Peripherie wie Moskau, Peking, Mumbai, Mexico-City. Folglich dominieren bei den Investoren vorläufig die USA, Japan, Großbritannien, Deutschland und Frankreich, allerdings sind die Tage dieser Dominanz gezählt.
Generell bevorzugen risikoaverse Immobilieninvestoren liquide Märkte mit hoher Transparenz und Rechtssicherheit, deshalb sind die USA, Großbritannien, (West-) Europa und Australien weiterhin eine Art „Sehnsuchtsort“ für konservative Anleger.
Internationale Immobilienfonds – Beispiel USA
Die USA sind bereits seit Jahrzehnten nicht nur für ihre Einwohner, sondern auch für deutsche Anleger das „Land der unbegrenzten Möglichkeiten“. Gerade in der Gunst von Investoren in Immobilien stehen die USA seit jeher an vorderer Stelle, und das hat unwiderlegbare Gründe, die über alle Phasen des Wirtschaftszyklus hinweg und unabhängig von der jeweiligen Präsidentschaft unbestritten gültig bleiben:
– Der US-amerikanische Immobilienmarkt ist nicht nur der größte der Welt, sondern auch einer der transparentesten und diversifiziertesten. Beides bedingt einander: viele Marktteilnehmer kaufen und verkaufen und genau diese große Anzahl von Transaktionen erleichtert eine transparente und nachvollziehbare Preisfindung, Transparenz und Rechtssicherheit erhöhen wiederum die Zahl (potentieller) Marktteilnehmer und helfen bei der effizienten Abwicklung der Transaktionen durch standardisierte Kauf- und Verkaufsprozesse.
– Der „Global Real Estate Transparence Index 2020“ von JonesLangLasalle setzt die USA hinter UK auf dem zweiten Platz, noch vor Australien. Transparenz bedeutet, dass für ausländische Investoren die selben Marktparameter gelten wie für inländische Investoren, dass klare steuerliche Regelungen und Regulierungsmaßnahmen, ethische Standards und professionelle Marktteilnehmer für reibungslose Abläufe sorgen.
– Der US-Dollar wurde nach dem zweiten Weltkrieg zur wichtigsten Reserve- und Handelswährung der Welt und ist noch heute gesetzliches Zahlungsmittel in einer Reihe von Ländern außerhalb der USA. Etwa 60 % der weltweiten Währungsreserven werden in US-Dollar gehalten (IWF). Sein Anteil an den internationalen Finanztransaktionen liegt bei über 50 %. Für Anleger, die ihr privates Portfolio hinsichtlich möglicher Risiken aus ausländischen Währungen diversifizieren wollen, ist ein Investment in Assets auf Basis des US-Dollars deshalb weiterhin erste Wahl.
Internationale Immobilienfonds – Beispiel Australien
Schon seit mehr als einem Jahrzehnt steigt Australien in der Gunst der Immobilien-Anleger. Die Gründe dafür liegen in der langjährigen wirtschaftlichen Erfolgsgeschichte des fünften Kontinents:
– Australien ist reich an Rohstoffen, gehört zu den größten Produzenten von Lithium, Gold, Titan und Aluminium und profitiert von seiner regionalen Nähe zu den China und Indien, die dabei sind, die „alte Welt“ ökonomisch zu überrunden.
– Australien definiert sich als Einwanderungsland mit beschränktem Zugang, in das vor allem Menschen aus dem UK, aus Neuseeland, China, Italien und Vietnam einwandern. Daraus resultiert eine vergleichsweise junge, gut ausgebildete und kontinuierlich wachsende Bevölkerung mit entsprechender Nachfrage nach Immobilien.
– Aus diesen beiden Faktoren resultiert eine beachtliche wirtschaftliche Stabilität mit über zwei Jahrzehnten ungebrochenen Wirtschaftswachstums down under. Vorherrschend ist der Dienstleistungssektor mit Finanz-, Immobilien- und Unternehmensdienstleistungen, der knapp 80 % des Bruttoinlandsprodukts auf sich vereinigt. Für den Export real bedeutend sind Landwirtschaft und Bergbau.
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Stand: September 2021