Wer über die Entwicklungsmöglichkeiten und die Attraktivität von Immobilienfonds in Zentraleuropa nachdenkt, sollte sinnvollerweise zunächst einen Blick auf die wirtschaftlichen Rahmendaten werfen.
Mit dem Fall der Berliner Mauer und dem darauffolgenden Zerfall des Ostblocks startete in den zentraleuropäischen Ländern (CEE-Länder: Central and East Europe) ein regelrechter Wirtschaftsboom. Im Laufe der Jahre haben sie sich den anderen Ländern der Europäischen Union wirtschaftlich immer weiter angenähert. So hat im Jahr 2018 das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Ländergruppe (insgesamt elf Staaten) pro Kopf 46 % des EU-Mittels erreicht. 2013 waren es noch lediglich 41 %.
Wirtschaftliche Lage und Immobilienfonds in Zentraleuropa
Positive Kaufkraftentwicklung und sinkende Arbeitslosigkeit
Rumänien, Lettland und Litauen hatten bezüglich der Kaufkraft die größten Fortschritte in den vergangenen fünf Jahren erzielt. So herrscht in diesen Ländern aktuell eine große Zuversicht. Das liegt vor allem an der stark gesunkenen Arbeitslosigkeit. Ungarn, Rumänien und Polen haben derzeit eine Arbeitslosenquote von weniger als 4 %, Tschechien liegt sogar nur knapp über 2 %.
Grund für diese positive Entwicklung ist der Umgang mit der Weltwirtschaftskrise. Polen etwa hat wie kein zweites Land in Europa die Krisenjahre seit 2008 erfolgreich bestanden und erlebt heute endgültig die Transformation zur Wissensgesellschaft: Als europäischer Marktführer bei Shared Services und kommender Standort für Forschung & Entwicklung wird das Nachbarland Deutschlands für immer mehr deutsche Unternehmen zum strategischen Pfeiler ihres gesamten Geschäftsmodells.
Standortvorteile für Investoren in Osteuropa
Auch in Rumänien, wo heute intransparente Rahmenbedingungen mit ungekannter Konsequenz bekämpft werden, und in Bulgarien stellen deutsche Investoren eine lebendige IT-Szene und große Chancen für anspruchsvolle Produktion fest. Und immer mehr entdecken die Kostenvorteile in den Ländern des westlichen Balkans, in Moldau oder Georgien, gegenüber fernen Standorten Ostasiens.
Gleiches gilt auch für einen der letzten großen, noch viel zu wenig erschlossenen Märkte mitten in Europa: Die Ukraine böte bei Erfolg der jetzt angegangenen Transformation für deutsche Unternehmer interessante Perspektiven.
Durch den erstarkten Arbeitsmarkt steigen die Löhne, was wiederum für einen hohen Konsum und stabiles Wirtschaftswachstum sorgt. Für das kommende Jahr prognostiziert man für diese Region ein schnelleres Wachstum als in der Eurozone.
Auch für große internationale Konzerne wird Osteuropa immer interessanter. Beispielsweise eröffnete der japanische Roboterspezialist Yaskawa im vergangenen Frühjahr ein Werk in Slowenien. Der E-Auto-Pionier Tesla will ab dem Jahr 2020 nach Osteuropa expandieren. Auch China setzt mit der sogenannten 16+1 Kooperation auf eine positive Entwicklung der Märkte in Osteuropa.
China und die CEE-Länder
Im Rahmen des weltumspannenden Projektes „Neue Seidenstraße“ spielen die CEE-Länder für China eine immer größere Rolle. Milliarden Dollar investieren die Chinesen vor allem in Infrastruktur-Projekte. Sie errichten Autobahnen, Eisenbahnstrecken, Brücken und übernehmen Häfen. Doch auf ihrer Einkaufsliste stehen auch Industriezentren und Kraftwerke.
Serbien profitiert bislang am meisten von den chinesischen Investitionen. In Belgrad errichteten chinesische Firmen eine Donau-Brücke, übernahmen ein Stahlwerk, eine Kupfermine und errichten eine Hochgeschwindigkeitsstrecke zwischen Belgrad und Budapest. Insgesamt flossen bislang mehr als zehn Milliarden Dollar in den Balkanstaat.
Der Immobilienmarkt – Chancen für Immobilienfonds in Zentraleuropa
Ausländische Investoren aus den europäischen, amerikanischen und asiatischen Märkten zeigen seit einigen Jahren ein ungebrochenes Interesse am Immobilienmarkt in Mittel- und Osteuropa. Die Region ist nach wie vor attraktiv für Unternehmen, die nach Möglichkeiten suchen, ihr Kapital zu diversifizieren und von wachsenden Märkten zu profitieren. Fraglos interessante Perspektiven für Immobilienfonds in Zentraleuropa.
In den vergangenen Jahren und vor allem 2017 war Deutschland beim Kaufpreiswachstum noch Spitzenreiter im europäischen Vergleich und erreichte eine Immobilienwachstumsrate von fast 10 %. Dies hat sich deutlich verändert: Spitzenreiter ist jetzt Tschechien (16,8 %) vor Ungarn (13,7 %), gefolgt von den Niederlanden (9,3 %). Deutschland liegt mit 5,0 % nahezu gleichauf mit Dänemark und Spanien (jeweils 5,1 %).
Doch trotz hoher Preissteigerung: Im Vergleich zu deutschen Immobilien sind die in den CEE-Staaten immer noch günstig. So zahlt man z.B. pro Quadratmeter in Ungarn im Durchschnitt 1.323 Euro. In Deutschland sind es mehr als doppelt so viel: 3.405 Euro.
Allerdings verdienen die Ungarn auch wesentlich schlechter als die Deutschen. Während man hier etwa fünf Bruttojahreseinkommen für den Kauf der Immobilie einplanen muss, sind es in Ungarn acht. Insgesamt ist innerhalb Europas eine erhebliche Preis-Heterogenität zu beobachten, die von einem wechselkursbedingten Rückgang um 14,7 % in Großbritannien bis zu einem Wachstum von 16,8 % in Tschechien reicht. Der Vergleich der absoluten Kaufpreise bestätigt dieses Bild: Hier beginnt das Kaufpreisspektrum für Wohnfläche bei 1.088 €/m² (Portugal) und endet bei rund 4.000 €/m² (Frankreich und Norwegen).
Steigende Immobilieninvestitionen in den CEE6 trotz Corona-Pandemie
Trotz der weltweiten Corona-Pandemie stieg jedoch das Volumen der Immobilieninvestitionen in den CEE6 (Polen, Bulgarien, Tschechien, Ungarn, Rumänien und Slowakei) um knapp 7 % im Jahresvergleich. Polen und Tschechien machten hierbei 78 % des gesamten Volumens aus.
Büros stellen die Hauptgruppe der Investments dar. Im ersten Halbjahr 2020 entfielen 41 % der Investitionen auf Bürogebäude. Im Vorjahr (H1 2019) waren es 59 %. Industrie/Logistik und Wohnen belegen mit jeweils rund 20 % den zweiten Platz. Einzelhandel sowie Hotels spielen in den CEE kaum eine Rolle.
Der Leerstand für Büro- und Industrieflächen hat sich in den vergangenen Jahren auf historischen Tiefständen stabilisiert, zeigt aber nun erste Anzeichen eines leichten Anstiegs. Was die Mieten betrifft, so versuchen die Immobilieneigentümer, wo immer möglich, das aktuelle Niveau zu halten, und nutzen Anreize für Mieter, um Nutzer anzuziehen und zu halten.
Weiterführende Links:
Büroimmobilien
Überblick zum Thema Fonds
Investoren
Euramco-Standorte
Bafin über Immobilienfonds